本文摘要：弹房君得知，时隔集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏上月忽然请辞之后，无独有偶, 旭辉北京公司总经理宗鸣也在近期辞职，让北京区域的调整显得更为不奇怪。

弹房君得知，时隔集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏上月忽然请辞之后，无独有偶, 旭辉北京公司总经理宗鸣也在近期辞职，让北京区域的调整显得更为不奇怪。再加上海事业部总经理蒋达强，南京区域总经理侯波，旭辉2018年最少有四位区域高管离场。逆的是人，恒定的是业绩催命符。

2018年11月2日旭辉集团公布的业绩报告表明，2018年前10月旭辉合约销售金额大约为人民币1178.6亿元，同比快速增长49%。自此，旭辉集团已完成全年1400亿销售目标的84.19%。来源：旭辉公告而对一家千亿房企而言，规模之外的有质量快速增长才是最后考量。要求胜败的除了战略、产品就是人才。

市场寒冬，更加有隆众志成城。员工唱离歌，业绩催命符，旭辉怎样童年2018寒冬？高管变动 裁员瘦身旭辉开始开源节流？“地主家也没余粮”、“一个萝卜一个坑”。

2018年1月24日，旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁兼海南事业部董事长蒋达强辞职加盟弘阳兼任集团总裁。蒋达强2012年重新加入旭辉，三年时间沦为集团副总裁，并在2016年担任上海区域事业部总裁。上海是旭辉集团的总部所在地，可以再会蒋达强在集团的方位。

关于蒋达强，大众对于他深达的印象，就是自2016年沦为旭辉上海掌舵人之后，将上海打造出沦为旭辉集团十二个事业部中唯一一个销售回款双斩150亿的公司，占到当年仅有集团销售额比重近三成。在蒋达强离开了一星期后的2018年2月1日，曾在2017年底爆出辞职消息的旭辉地产南京区域总经理侯波，辞职一事被证实，下一站到任奥克斯地产总裁，接任者为前龙湖苏州公司总经理李刚。接掌奥克斯地产后，侯波在拒绝接受媒体专访时回应，“这个岗位有更大的挑战，我讨厌挑战”。

2018年11月14日，旭辉集团宣告：“集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏先生由于个人原因明确提出辞职，集团认同其个人要求，拒绝接受其请辞。” 现任集团投资中心副总经理董毅先生，将改任北京，兼任北京区域事业部常务副总经理。据弹房君整理旭辉年报找到，孔鹏接棒旭辉北京后的业绩显然所画出有了可爱且动人的弧线。

2013年，旭辉北京销售大约33亿元，占到总销售额21.5%，名列旭辉全国布局城市第二位；2014年-2016年三年，旭辉北京虽没能再行超过占到集团总销售额20%+的成绩，但仍然有12.3%，11.6%以及16.5%。2016年，旭辉北京单程业绩突破百亿超过106亿元，回款亲率超过80%，近三年填充增长率超过64%，利润率超过20%。但在北京住宅与招商实施严苛出租汽车的2017年，旭辉北京业绩遭遇相当严重滑铁卢，50.5亿元的业绩占到集团1040亿购业绩的4.9%。

2018年上半年，由于2017年新的取得的土地要到下半年才能入市， 缺乏可售货源的旭辉北京上半年仅有构建销售额3.5亿元，名列集团透露的25个城市销售额榜单的第22位。来源：旭辉2017年年报图：旭辉北京近5年销售业绩情况孔鹏辞职事发忽然，表面上看和辖区业绩下降有关，但同区域另一低管宗鸣的陆续辞职不免让人猜测否另有隐情。据弹房君理解，近日辞职的宗鸣曾供职北京万科，自2016年底重新加入旭辉北京兼任副总，在北京区域负责管理土拓工作，为旭辉很快减少了几百亿货值的土地。2017年7月调任北京大区常务副总经理兼任北京公司总经理。

升迁后的宗鸣主管业务口，和北京区域事业部总裁孔鹏在业务分工上界限不明晰，在一定程度上造成了管理的效力低落，直接影响到绩效。过于相近的现象，让弹房君不免联想起当年旭辉曾再次发生的出名的“万科老大与绿地老大”事件：为了销售规模的突破，2012年，旭辉集团凿来曾任万科集团上海公司副总经理的傅明磊兼任旭辉集团副总裁、上海区域事业部总经理。

2015年，原绿地集团事业二部副总经理周琦嘉重新加入旭辉。周琦嘉加盟旭辉后，关于万科老大和绿地老大嫌隙的消息屡次爆出。

2015年年末，还包括旭辉上海区域事业部总经理傅明磊在内的旭辉上海事业部许多高管开始集体辞职。2016年年中，据媒体爆料，旭辉在上海牵涉到16个项目合计48名营销口中层变动，在一次内部流血冲突之后，旭辉上海区域中层管理者仅有只剩个位数。此外，在傅明磊辞职一年多后，旭辉冲击千亿规模的关键时刻，已是旭辉集团副总裁周琦嘉也宣告辞职。

明明有了上海公司的前车之鉴，北京公司为何又重蹈覆辙？古语有言：一山难容二虎。但似乎：旭辉在管理上讨厌引进竞争人才，但没创建起有效地的竞争机制，结局就很更容易构成内耗和人才的耗损。

这样的机制，也被称作“狼群文化”。这样的企业文化，不利于唤起员工斗志，但也很考验上层管理者的调控智慧。

似乎，无论几年前的上海事业部还是如今的北京事业部，旭辉玩游戏的都是残忍的管理游戏。高层动荡不安有人补位，底层员工奇特没有那么好命——年根底下被裁，且不拒绝接受任何驳斥。11月16日，涉及媒体报道，旭辉打开裁员模式，集团以邮件的形式必要通报员工被解雇，仅有集团裁员比例超过8%。

弹房通过雪球平台发送智通财经链接侧面求证了媒体报道消息的准确性。来源：雪球旭辉集团董事长林中在近日一次演说中具体表态，过去几年，房企日子较为好过，支出标准较为低。最近我们明确提出削减支出，不要奢华，要更为俭朴。这也就不难理解旭辉为何在执着规模发展的路上却开始裁员了。

对于旭辉裁员的消息，业内人士分析，当前房地产市场正处于调整期，好比旭辉一家，像碧桂园，泰禾，正荣等房企均有裁员状况经常出现，房企童年寒冬，一切不利于自身之后发展的措施都有可能经常出现。叛成本 健现金流旭辉自有“御冬术”长跑中的补给站最重要，但或许耐力更加最重要。

对于旭辉来讲，裁员作为开源节流的方式无可厚非，财务方面也不应想好办法童年寒冬。从业绩上来说，旭辉却是房企中跑完的较为慢的一员。2017年销售额首斩千亿大关，超过1040亿元，比起2016年的530亿快速增长96.2%。

2018年前三季度，旭辉销售业绩已多达去年全年，超过1070.6亿元，十月单月减108亿元，总销售额超过1178.6亿元，在2018年还剩下两个月时间已完成全年1400亿销售目标的84.19%。按照目前的增长速度，2018年已完成销售目标几无悬念。据传旭辉内部现达成协议一个共识：未来是质量要求速度。

“从当下来说，叛负债、叛库存、叛成本，提去化、托质量、托周转以及补短板是短期房企最重要的任务。”这是旭辉集团董事长林中在2018年中国不动产金融年会上对房企短期任务的阐述。弹房君整理将近五年旭辉集团的财务状况时找到，旭辉的负债情况保持在一个较稳定阶段。

数据来源：Wind林中曾明确提出，清净负债率要降至80%，资产负债率要降至70%，这个行业杠杆率才不会较为务实。似乎，旭辉在今后的发展中，仍有一项最重要任务，就是减少负债率。2016年和2018年上半年，旭辉集团的资产负债率皆多达80%，不过未看清85%红线。值得注意的是，截至2018年上半年，旭辉集团总资产平均值增长率为47.92%，而总负债平均值增长率则过半超过50.19%，总负债快速增长情况低于总资产。

数据来源：年报、Wind同时，旭辉集团年报发布的净负债对股本比率2013年曾超过67.60%，但2014-2017四年时间都保持在60%以下，值得注意的是，2018年上半年该数字减至72%，快速增长较慢。年报表明，2017年旭辉集团的短债经历了一次大的下跌，短期借贷及长年借贷当期届满部分由2016年的44.57亿元快速增长165.20%至118.20亿元，现金较短债比也由2016年的4.56降到2.52，但仍没过于大发展风险。

2018年上半年，旭辉集团期末现金余额为358.23亿元，短期借贷及长年借贷当期届满部分为149.66亿元，现金较短债之比2.39，发展比较务实。数据来源：Wind、年报值得注意的是，Wind数据表明2018年上半年，旭辉集团经营性现金流量净额-57.07亿元，将近五年来首次经常出现负数，投资活动产生的现金流量净额为-182.65亿元，已倒数五年为负。林中也曾形容企业现金流重要性：现金流比一切东西都最重要，没利润不杀人，没现金流不会立马杀人。显然，在林中眼里，银根才是第一位的。

“清净负债股本比 = 清净负债总额/股东权益×100%清净负债股本比体现了债权人所获取的资金与股东所获取的资金的对比关系，该比率就越较低，解释企业长年财务状况就越好，债权人的权益有确保，该比率一般不应大于1.0。

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